Domnul Consilier Economic din cadrul Biroului de Promovare Comercial Economica Astana Corneliu Diaconita ne ofera o perspectiva clara asupra situatiei actuale din Republica Kazahstan, unde a avut loc cea mai recenta misiune economica organizata de Patronatul Societatilor din Constructii.
,,Republica Kazahstan este cea mai mare dintre fostele republici sovietice cu excepția Rusiei, si dispune de rezerve majore de hidrocarburi, minerale și metale rare, cum ar fi: uraniu, cupru, zinc. Kazahstanul are si un sector agricol important, dominat de cresterea animalelor și cultivarea cerealelor. În 2002, Kazahstan a devenit prima țară din fosta Uniune Sovietică care a primit un rating de credit de investiții. Industriile extractive au fost și vor continua să fie motorul sustinerii economice in Kazahstan, deși Guvernul urmărește activ aplicarea de strategii de diversificare economica. Kazakhstanul depinde de vecinii săi pentru a exporta produsele sale, în special petrol și cereale. Deși dispune de doua porturi la Marea Caspică, conducte petroliere și linii de cale ferată, infrastuctura aeriana si rutiera necesita investitii si programe de dezvoltare. Sistemul de telecomunicații se îmbunătățeste constant, dar si acesta are nevoie de investiții considerabile, la fel ca intreagul sector al tehnologiei informației. Sectorul distribuției de energie electrica necesita si el investitii serioase, din cauza echipamentelor invechite si a cererii crescute de capacitate. Strategia 2050 este proiectul directiva major care reglementeaza planurile de dezvoltare a tuturor sectoarelor economice.
Criza financiara din anul 2007 a afectat Kazahstanul, efectele fiind si mai pregnante datorita căderii prețurilor la petrol și la materii prime in 2008. Masurile guvernamentale prudentiale au scos relativ rapid economia din criza si creșterea ulterioara a prețurilor la materiile prime a contribuit la recuperarea economica ulterioara. În ciuda indicatorilor macroeconomici solizi, dependenta excesivă de industria extractiva reprezinta una din problemele majore. In cadrul acestor eforturi, Kazahstanul aplica programe de diversificare economica, care vizează dezvoltarea altor sectoare precum: transport, produse farmaceutice, telecomunicatii, petrochimie si prelucrarea produselor alimentare. În 2010, Republica Kazahstan a aderat la Uniunea vamală, constituita impreuna cu Belarus si Rusia, ceea ce a condus la efecte de directionare a comertului cu aceste tari, in detrimentul UE.
Dezvoltarea sectorului constructii in Republica Kazahstan este una dintre prioritățile Strategiei de Dezvoltare a Kazahstanului până în 2050 și una dintre cele mai importante directive prezidentiale la nivel national. După destrămarea URSS, piața a cunosct un declin constant, ajungând la minim în 1999, (1,1 milioane mp, dupa valori de 8 mil mp/an anterior). La începutul anilor 2000, piața construcțiilor a început să se redreseze. Stimularea sectorului s-a datorat inițiativelor guvernamentale pentru a rezolva problema locuințelor, sub forma a două programe derulate in perioadele: 2005-2007 și 2008-2010. Cele doua proiecte de sprijinire a constructiilor de locuinte de stat au mai inclus si Programul de dezvoltare pentru industria de construcții și materiale de construcții pentru perioada 2010-2014, programul de locuințe pentru perioada 2011-2014 si Programul de “locuințe accesibile financiar“ ce se va derula pana în 2020. Primul program a fost de succes (2005-2007), datorita suprapunerii cu boom-ul imobiliar global, al doilea a fost insa afectat semnificativ de criza financiara si recesiunea globala ce a urmat.
In cadrul programului "locuințe accesibile 2020" a fost reglementat un set de măsuri de sprijinire de catre stat pentru construcția de locuințe la prețuri accesibile. Accesibilitatea financiara a locuințelor este asigurată de măsuri precum: asigurarea utilităților, instrumente financiare pentru cetățenii cu venituri mici si industrializarea sectorului construcții. Programul acoperă o gamă restransa de cerinte insa: locuinte cu până la 75 mp, costul de mp construit - până la cca 650 USD, rata lunara medie de până la cca 330 USD.
Asa cum spuneam, in contextul boom-ului imobiliar, începutul anilor 2000 a insemnat dezvoltare pentru piața construcțiilor din Kazahstan, dinamica de creștere a prețurilor de pe piața imobiliară depășind toate așteptările, insa calitatea materialelor de constructii rămanand neschimbată, iar cea a construcțiilor deteriorandu-se odata cu adancirea diferentei intre cererea excesivă pentru apartamente și case si capacitatea antreprenorilor generali de a construi. Piața a devenit speculativa, element la care au contribuit si agenții imobiliari, evaluatorii și dezvoltatorii. Oferirea de instrumente de finantare accesibile, a condus odata cu criza financiara din 2007 la cresterea constanta a ratei creditelor neperformante, Kazahstanul avand in prezent un indice de 33%.
În prezent, piața cunoaste o revigorare a cererii ca urmare a reechilibrarii relative a economiei, dar mai ales a reducerii componentei speculative, fiind inregistrate creșteri anuale a volumului de tranzacții de cumpărare și vânzare de case. În timpul crizei financiare, a devenit clar că ipoteca este un produs bancar pentru persoanele cu venituri peste medie.
Piata sectorului constructii cunoaste insa si alte probleme, care necesită o atenție sporită și intervenția guvernului. Principala problema este lipsa de locuințe pentru populația cu venituri medii si mici. Se estimeaza ca doar aproximativ 15 % din populația Kazahstanului, inclusiv în cadrul programului mentionat, indeplinesc condițiile cerute. Apoi, mai este si problema imbatranirii locuintelor, puțin peste 30 % din numarul total de locuințe de Kazahstan fiind construite dupa independenta, sau altfel spus, 70 % din numarul de locuințe sunt case construite în anii sovietici, iar aproximativ 32% din totalul locuințelor au nevoie de reparații majore. Imbătrânirea fondului de locuințe poate duce la o situație în care costurile de intretinere vor depasi capacitatile de plata a locatarilor.
La nivel regional, costul constructiilor civile variază foarte mult, cele mai ridicate fiind in Astana și Alma Ata, unde preturile sunt de 2-3 ori mai ridicate. Cerințele preliminare sunt clare - nivelul de activitate economică a regiunii determină nivelul de preturi pentru locuinte. Cu toate acestea, în ciuda creșterii prețurilor, după cum sa menționat mai devreme, piața se confruntă cu o creștere a volumului de tranzacții de cumpărare și vânzare. Cea mai mare activitate de vânzare-cumpărare de proprietati se observă în orașul Alma Ata, proces ce tine si de popularitatea orașului care, în ciuda pierderii statutului de capitala politica și administrativa, ramane centrul cultural, financiar, comercial și economic al țării. În acest sens, se poate presupune că în ciuda costului foarte ridicat al locuințelor în oras, sectorul constructii va continua să atragă atenția potențialilor rezidenți și investitori-dezvoltatori.
Ca exemplu, un complex imobiliar, format din 24 de clădiri, cu suprafața totală de 82 mii de mp, conform unor calcule preliminare, prețul unitar pe suprafata construita va fi de 730 USD. Apartamentele sunt oferite cu chirie și/sau leasing. Distributia apartamentelor se va face conform reglementarilor primariei. In cadrul programului “locuinte accesibile financiar”, in orasul Alma Ata urmeaza sa fie construite 7 cladiri de aparmente, costul pe supratafa estimat fiind de pana la 600 USD/mp.
Pe langa sectorul imobiliar, una dintre cele mai importante direcții din sectorul constructii in Kazahstan este dezvoltarea instalațiilor industriale, inclusiv a complexului petro-chimic, dar si a infrastructurii. Coridorul de tranzit comercial in construcție "Europa – China" reprezinta unul din cele mai importante proiecte, ce implica în primul rând realizarea de drumuri si poduri. Conform analizelor specialistilor autohtoni, se constata o crestere a necesarului de personal profesionist pentru punerea în aplicare a lucrărilor - de la muncitori calificați pana la coordonatori si tehnicieni.
Este de retinut ca in ciuda dificultatilor si a evolutiilor mai lente comparativ cu UE, Kazahstanul ramane pilonul economic al Asiei Centrale."